Laatst gewijzigd: 4 november 2020
Plan voor transformatie van een kantoorpand, gelegen aan de
Orthenseweg 2 - 4
5212 XA 's-Hertogenbosch
Het wachtwoord voor deze dataroom kunt U opvragen bij de architekt.
In de dataroom bevinden zich:
Optimalisatie
Nota van inlichtingen 2
Nota van inlichtingen 1
01 map algemene informatie
02 Tekeningen bouwkundig, bureau Huijbers
03 Advies constructeur Goudstikker - de Vries, adviseur: dhr J.W. van de Camp
04 Advies installaties, Sweegers & de Bruijn, adviseur: dhr S. Vissers
05 Advies brandveiligheid bureau Veldweg, adviseur: dhr P. Klomp
06 Advies externe geluidwering bureau De Roever, adviseur: dhr R. Keetels
07 Advies intern geluid, bureau VDM, adviseur: dhr A. van den Meerendonk
08 Veiligheid- en Gezondheidsplan, adviseur: dhr Rimmelzwaan
09 inventarisatie asbest, bureau Hofstede
10 Berekening stikstof depositie, bureau De Roever, adviseur: dhr. T. van Overbeek
11 uitwerking keukens, DMG
12 de verleende vergunningen (sloop- en bouwvergunning), met daarin o.a.:
- Ruimtelijke Onderbouwing bureau BRO, adviseur: dhr J. Rietbergen
- Bijlagenboek bij de Ruimtelijke onderbouwing, bureau BRO en anderen
13 archief uit 80-er jaren
Vergunning 8 april 2020
Naar aanleiding van de ontwerpbeschikking zijn zienswijzen ingebracht. Een samenvatting van de zienswijze maakt onderdeel uit van de beschikking. De afweging van de zienswijzen heeft niet geleid tot een gewijzigd inzicht ten aanzien van de besluitvorming.
Wel is naar aanleiding van de zienswijzen de ruimtelijke onderbouwing gewijzigd.
Na afweging van de belangen komt de gemeente tot de conclusie dat het belang van de aanvrager prevaleert boven het belang van diegenen die zienswijzen hebben ingediend.
De gemeente heeft daarom besloten de vergunning te verlenen.
De vergunning ligt vanaf 20 april 2020 zes weken ter inzage.
Ter inzage
Het ontwerpbesluit lag van 30 december 2019 tot en met 10 februari 2020 ter inzage bij de gemeente:
publicatie in het gemeenteblad
Ontwerpbeschikking d.d. 20 december 2019, kenmerk WB00049377
Met de aanvullingen van 12 december '19 is de aanvraag compleet en goedgekeurd. In verband met de wijziging bestemming wordt het plan ter inzage gelegd. Daartoe heeft de gemeente een ontwerpbeschikking opgesteld, deze zal ter inzage worden gelegd.
Aanvullingen op de aanvraag
Op 12 december 2019 werden de volgende documenten toegevoegd: een berekening stikstofdepositie, de eerste reactie van de gemeente op de ingediende documenten van 11 oktober 2019, en de beantwoording daarvan, gewijzigde situatietekeningen in verband met het aantal parkeerplaatsen en extra duidelijkheid over de groenstroken, en bouwkundige principe details. De dakopbouw wordt uitgevoerd in RAL 7005 (besloten in overleg met welstand, d.d. 11 dec 2019)
Aanvraag Omgevingsvergunning
Op 11 oktober 2019 werd de aanvraag Omgevingsvergunning ingediend op basis van de volgende documenten: Van de bestaande toestand een situatietekening, en tekeningen van plattegronden, gevels en doorsneden. Apart werd een tekening toegevoegd met daarop het Bruto Vloer Oppervlak (BVO).
Van de nieuwe toestand werden eveneens een situatietekening, een tekening (schaal 1:100) met de inrichting, direct rondom het gebouw (dus de groenvoorzieningen voor en achter het gebouw), de plattegronden, gevels en doorsneden van de nieuwe toestand, een aparte tekening van het BVO in de nieuwe situatie, een aparte tekening van de Gebruiks Oppervlaktes (GO) van de nieuwe woningen, en een overzicht van materiaal en kleur in de nieuwe toestand. Verder werd een aparte tekening ingediend van de nieuwe fietsenstalling. Nadere technische uitwerking betreft een rapportage brandveiligheid, en een rapportage brandoverslag met de daarbij behorende tekening brandcompartimenten, en een aparte tekening voor de brandveiligheidsvoorzieningen. In verband met de geluidwering werd een memo toegevoegd. Uiteraard werden de Bouwbesluitberekeningen, inclusief (ter toelichting) een EPC-berekening van één woning ter beoordeling overlegd. Een EPC-berekening is eigenlijk niet nodig, maar geeft duidelijk aan hoe de energiezuinigheid geregeld zal worden, als uitwerking van de visie op duurzaamheid, die is opgenomen in de Ruimtelijke Onderbouwing. Als laatste werd een aanvraag om ontheffing op de verordening hemelwaterafvoer ingediend. Volgens de gemeentelijke verordening dient namelijk op eigen terrein geïnfiltreerd te worden, maar dat is hier niet haalbaar.
Besluit gemeenteraad 8 oktober 2019
Na aparte behandeling in de commissie Ruimte wordt het plan officieel behandeld in de gemeenteraadsvergadering. Ook de gemeenteraad stemt in met het initiatief.
Besluit College van Burgemeester en Wethouders 3 september 2019
De zienswijzen, die ontstaan zijn uit de inloopavond worden door de gemeente voorien van commentaar, warna het plan kan worden voorgelegd aan het College van Burgemeester en Wethouders. Het College stemt op 3 september 2019 in met het initiatief.
Technische gegevens 17 juli 2019
Ten behoeve van het aansturen van constructeur, installatie adviseur en Energie Index adviseur werd een document opgesteld waarin naast de reeds bekende plangegevens extra gegevens met betrekking tot de technische aspecten van het gebouw werden samengevat.
Inloopavond voor omwonenden
Op maandag 24 juni 2019 wordt een inloopavond gehouden, waarbij omwonenden kennis kunnen nemen van de transformatie van het kantoorpand naar woningen. Namens de gemeente zijn enkele ambtenaren aanwezig, tevens zijn de projectontwikkelaar en de architekt aanwezig om vragen te beantwoorden van omwonenden. Een aantal mensen maakt gebruik van de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Dit betreft voornamelijk het parkeren in de omgeving, en heeft dus eigenlijk niets met het plan van doen.
Ruimtelijke Onderbouwing 28 mei 2019
In aangepaste vorm werd de Ruimtelijke Onderbouwing aangeboden aan de gemeente. In de Ruimtelijke Onderbouwing worden naast een planbeschrijving tevens de beleidskaders behandeld, zowel op Rijks- en provinciaal niveau, als op gemeentelijk niveau. Alle omgevingsaspecten worden nader belicht, te weten het verkeer en parkeren, het geluid van het wegverkeer, de luchtkwaliteit, de omliggende bedrijven en milieuzonering, geur veroorzaakt door agrarische bedrijven, de kabels en leidingen, de externe veiligheid, de ecologie, de bodem, het water, de archeologie en de cultuurhistorie. In het bijlagenboek bij de Ruimtelijke Onderbouwing zijn opgenomen: de bestaande situatie van het pand, het concept bouwplan, de quickscan bedrijven en milieuzonering, de quickscan flora en fauna, de memo parkeren, de reactie van de Provincie inzake de bodemkwaliteit, de locatie van verontreiniging en sanering, de visie op duurzaamheid, en het akoestisch onderzoek van het wegverkeer.
Voor de uitvoering van het project zijn met name van belang:
- de quickscan flora en fauna, en de wijze van bouwen in verband met het niet verstoren van mogelijke verblijfsplaatsen van vleermuizen
- de ontheffing van de gemeentelijke verordening op de hemelwaterafvoer
- de wering van het geluid van het wegverkeer
- de visie op duurzaamheid en energiezuinigheid
Ruimtelijke Onderbouwing 16 april 2019
Ten behoeve van de wijziging van het bestemmingsplan werd een Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld. In dit plan is het goedgekeurde Voorlopig Ontwerp opgenomen. De gemeente had hierop nog enkele opmerkingen, deze zijn verwerkt in een nieuwe Ruimtelijke Onderbouwing (zie hierboven)
Voorlopig Ontwerp 30 januari 2019
Het ontwerp van 20 november 2018 werd op aanwijzingen van de commissie Welstand aangepast, en is goedgekeurd. Het plan is opgenomen in de Ruimtelijke Onderbouwing (zie hierboven)
Voorlopig Ontwerp 20 november 2018
Op 20 november 2018 werd een voorlopig ingediend, dat voor het eerst ter beoordeling aan de commissie Welstand werd voorgelegd op 29 november 2018. De welstand had enkele opmerkingen bij het plan.
Voorlopig Ontwerp 19 september 2018
Op basis van de opmerkingen van de gemeente met betrekking tot woningdifferentiatie en parkeerplaatsen, werd een aangepast ontwerp ingediend.
Voorlopig Ontwerp 11 april 2018
Een eerste ontwerp werd aan de gemeente voorgelegd, waarbij de beperkingen van het bestaande gebouw, een visie op het parkeren, en een visie op woningtypes en -aantallen voor het eerst besproken werden
Technische informatie
Regelgeving: Bestemmingsplan en parkeernorm
Het bestemmingsplan staat op Ruimtelijke plannen
De gemeente heeft de parkeernomering op haar website staan
In de Ruimtelijke onderbouwing is de visie op parkeren verwerkt, waarbij een lagere parkeernorm wordt bepleit.
Daarover is veel informatie te vinden op internet
Transformatie van kantoren naar wonen, expertteam Rijksoverheid